Bauen in zweiter Reihe heißt: Ein Haus entsteht hinter einem bestehenden Haus, oft im Garten der Eltern oder auf einem tiefen Grundstück im Ortskern. Das spart die Suche nach einem Bauplatz und häufig Geld. Erlaubt ist es aber nicht überall. Entscheidend sind der Bebauungsplan oder, wenn es keinen gibt, die Bebauung in der Umgebung. Dazu kommen Zufahrt, Abstandsflächen und Brandschutz. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln in Rheinland-Pfalz (Stand: Oktober 2026).
- Mit Bebauungsplan gilt § 30 BauGB: Das Haus muss im Baufenster liegen.
- Ohne Bebauungsplan gilt § 34 BauGB: Das Haus muss sich einfügen, auch in der Bebauungstiefe.
- Die Zufahrt muss in Rheinland-Pfalz öffentlich-rechtlich gesichert sein, in der Regel durch eine Baulast.
- Abstandsflächen in RLP: 0,4 H, mindestens 3 m (§ 8 LBauO).
- Sicherheit gibt eine Bauvoranfrage, bevor Sie kaufen, teilen oder planen.
Mit Bebauungsplan: das Baufenster entscheidet
Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, ist ein Haus zulässig, wenn es dessen Festsetzungen einhält (§ 30 BauGB). Wichtig ist das Baufenster: die Fläche, die durch Baugrenzen oder Baulinien begrenzt wird. Liegt der hintere Gartenteil außerhalb, darf dort in der Regel kein Wohnhaus stehen.
Manche Gemeinden haben Bebauungspläne extra so geändert, dass in zweiter Reihe gebaut werden kann. In Einzelfällen ist auch eine Befreiung möglich (§ 31 BauGB). Darauf verlassen sollten Sie sich nicht. Den Plan sehen Sie bei der Verbandsgemeinde ein, in Kaiserslautern bei der Stadtverwaltung.
Ohne Bebauungsplan: Einfügen nach § 34 BauGB
In vielen gewachsenen Ortskernen gibt es keinen Bebauungsplan. Dann gilt § 34 BauGB. Ein Haus ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein.
- Art: In einem Wohngebiet ist ein Wohnhaus in der Regel unproblematisch.
- Maß: Höhe, Geschosse und Grundfläche sollten sich an den Häusern der Umgebung orientieren.
- Bebauungstiefe: Entscheidend ist, wie weit die Häuser in der Umgebung von der Straße aus nach hinten reichen. Gibt es schon Häuser in zweiter Reihe, ist das ein gutes Zeichen.
Stehen in der Nachbarschaft nur Häuser an der Straße, bildet ihre Rückseite oft eine faktische Baugrenze. Ein Haus dahinter fügt sich dann meist nicht ein. Ist der hintere Bereich so groß, dass er nicht mehr zum bebauten Ortsteil gehört, gilt er als Außenbereich. Dort ist ein Wohnhaus fast nie zulässig. Außerdem muss das neue Haus Rücksicht auf die Nachbarn nehmen, etwa beim Einblick in Gärten.
Zufahrt und Leitungen: Baulast und Grunddienstbarkeit
- 1Zufahrt an der Seite, gesichert per Baulast und Grunddienstbarkeit
- 2Leitungen für Wasser, Kanal und Strom
- 3Abstandsfläche, in Rheinland-Pfalz 0,4 H, mindestens 3 m
- 4mögliche Teilungslinie, falls das Grundstück geteilt wird
Ein Haus darf in Rheinland-Pfalz nur gebaut werden, wenn das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt hat (§ 6 LBauO). Ein Hinterliegergrundstück hat meist keinen eigenen Straßenanschluss. Die Zufahrt führt dann über das vordere Grundstück.
- Baulast: Der Eigentümer des vorderen Grundstücks verpflichtet sich gegenüber der Bauaufsicht, die Zufahrt dauerhaft zu dulden (§ 86 LBauO). Sie steht im Baulastenverzeichnis und gilt auch für spätere Eigentümer.
- Grunddienstbarkeit: Sie wird im Grundbuch eingetragen und regelt das private Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Allein reicht sie in RLP für die Baugenehmigung in der Regel nicht, nur alte Dienstbarkeiten von vor dem 1. Oktober 1974 werden anerkannt.
Sinnvoll ist meist beides: die Baulast für die Behörde und die Grunddienstbarkeit für das Verhältnis zum Nachbarn. Denken Sie auch an Leitungen für Wasser, Abwasser und Strom. Sie laufen ebenfalls über das vordere Grundstück und sollten mit gesichert werden.
Abstandsflächen und Brandschutz
Vor jeder Außenwand muss eine Abstandsfläche frei bleiben. In Rheinland-Pfalz beträgt sie 0,4 H, mindestens 3 m (§ 8 LBauO). H ist die Wandhöhe. Bei einem eingeschossigen Haus greift fast immer das Mindestmaß von 3 m. Diese Abstände gelten zu den Grundstücksgrenzen und sind auch zwischen dem alten und dem neuen Haus zu beachten. Ein schmales Hintergrundstück wird dadurch schnell zu klein.
Auch die Feuerwehr muss das Haus erreichen können. Für Gebäude hinter anderen Gebäuden verlangt die Bauordnung einen Zugang von der Straße. Liegt das Haus weit von der Straße entfernt, kann eine befahrbare Zufahrt nötig sein. Die genauen Anforderungen hängen vom Einzelfall ab. Klären Sie das früh mit der Bauaufsicht, denn eine zu schmale Zufahrt lässt sich später kaum ändern.
Grundstücksteilung und Bauvoranfrage
Oft soll das hintere Grundstück einen eigenen Eigentümer bekommen, etwa die Kinder. Dann wird das Grundstück geteilt. Ein Vermessungsbüro bildet ein neues Flurstück, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Die Teilung darf keine Zustände schaffen, die dem Baurecht widersprechen, zum Beispiel beim Abstand des alten Hauses zur neuen Grenze.
Der sichere Weg ist eine Bauvoranfrage (Bauvorbescheid nach § 72 LBauO). Sie fragen die Bauaufsicht vorab: Darf hier ein Wohnhaus dieser Größe stehen? Die Antwort ist verbindlich und gilt in RLP vier Jahre, wenn keine kürzere Frist bestimmt ist. Stellen Sie die Voranfrage, bevor Sie kaufen, teilen oder Geld in die Planung stecken.
Mit welchen Kosten Sie rechnen sollten
Das Grundstück ist oft günstig oder schon in der Familie. Dafür kommen einige Posten dazu, die es bei einem Bauplatz im Neubaugebiet nicht gibt:
- Gebühren für die Bauvoranfrage
- Vermessung und Teilung, Notar und Grundbuch
- Eintragung der Baulast, bei der Stadt Trier zum Beispiel 60 bis 500 €
- längere Leitungen für Hausanschlüsse und eine befestigte Zufahrt
- schwierigere Baustellenlogistik, wenn Kran und Lkw nicht direkt ans Haus kommen
Die Höhe hängt stark vom Grundstück ab. Lassen Sie sich Angebote geben, bevor Sie entscheiden. Einen Überblick über weitere Posten finden Sie im Artikel Baunebenkosten.
Welche Häuser auf Hinterliegergrundstücke passen
Hintergrundstücke sind oft schmal, und die Nachbarn sind nah. Gut passen deshalb kompakte Häuser mit wenig Höhe. Ein Bungalow hat nur ein Geschoss und wirkt nicht wuchtig. Der Bungalow 100 etwa bietet rund 101 m² Wohnfläche, die kleinsten Bungalows beginnen bei 77 m².
Wer mehr Fläche auf wenig Grundfläche braucht, plant eine kompakte Stadtvilla oder ein Stadthaus mit zwei Vollgeschossen. Das Stadthaus 100 hat zum Beispiel 103 bis 106 m². Ob zwei Geschosse erlaubt sind, hängt von Bebauungsplan oder Umgebung ab. Bei uns sind alle Häuser Massivhäuser zum Festpreis. Welche Grundfläche und Höhe auf Ihr Grundstück passen, zeigen wir Ihnen gern im Musterhaus Heltersberg.
Häufige Fragen
Darf ich im Garten meiner Eltern ein Haus bauen?
Das hängt vom Bebauungsplan ab oder, wenn es keinen gibt, davon, ob sich das Haus nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügt. Außerdem braucht es eine gesicherte Zufahrt und genug Platz für die Abstandsflächen. Eine Bauvoranfrage bringt Klarheit.
Reicht ein Wegerecht im Grundbuch für die Zufahrt?
In Rheinland-Pfalz in der Regel nicht. Die Bauordnung verlangt eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt, meist durch eine Baulast. Die Grunddienstbarkeit im Grundbuch ist trotzdem sinnvoll, weil sie das private Nutzungsrecht regelt.
Muss ich das Grundstück teilen?
Nicht zwingend. Auch auf einem ungeteilten Grundstück können zwei Häuser stehen. Eine Teilung ist sinnvoll, wenn die Häuser verschiedene Eigentümer haben oder getrennt finanziert werden sollen.
Wie lange gilt eine positive Bauvoranfrage?
In Rheinland-Pfalz gilt der Bauvorbescheid vier Jahre, sofern die Behörde keine kürzere Frist bestimmt. Auf Antrag kann er verlängert werden.
